巨大經(jīng)濟(jì)效益的背后往往也隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。城中村土地一級開發(fā)既有巨大的經(jīng)濟(jì)效益,也存在著風(fēng)險(xiǎn)。在編制城中村項(xiàng)目土地一級開發(fā)可行性研究報(bào)告時(shí)，我們需要從土地一級開發(fā)企業(yè)的角度出發(fā)，甄別分析企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，并對如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提出合適的結(jié)論和建議。

城中村改造土地一級開發(fā)面臨的風(fēng)險(xiǎn)大致表現(xiàn)為：

政策本身具有隨意性、不確定性的特點(diǎn)，往往由于一任領(lǐng)導(dǎo)的更迭、上級出臺與該政策相沖突的文件、政府不誠信等因素，導(dǎo)致作為城中村改造土地一級開發(fā)所依據(jù)的政策發(fā)生變化，致使已進(jìn)入的公司其核心利益喪失，權(quán)利得不到相應(yīng)的保障。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避考慮：規(guī)范制定與政府簽署的“城中村”改造系列協(xié)議書，明確政府對擬開發(fā)“城中村”改造項(xiàng)目承諾的特殊扶持政策，從法律及政策角度出發(fā)，綜合考慮并設(shè)計(jì)土地整合整體風(fēng)險(xiǎn)控制方案，并積極尋求符合項(xiàng)目投資目的的風(fēng)險(xiǎn)分散渠道以及必要的資本退出機(jī)制。

避免因政策變化導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)的非穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)商因經(jīng)營需要而必須撤資時(shí)的項(xiàng)目停滯。

目前城中村改造及土地一級開發(fā)并沒有全國統(tǒng)一的法律規(guī)定，都依靠當(dāng)?shù)卣孕姓?qiáng)制手段來推進(jìn)，這其間會直接、間接的形成與國家法律的沖突，沖突最為嚴(yán)重時(shí)會導(dǎo)致國家立法來重新調(diào)整利益格局，確定新的游戲規(guī)則。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避考慮：盡量以地方優(yōu)勢規(guī)避該方面風(fēng)險(xiǎn)。

城中村改造土地一級開發(fā)，如果是政府全權(quán)出資，委托企業(yè)做一級開發(fā)，權(quán)利在政府，風(fēng)險(xiǎn)由政府承擔(dān)，一級開發(fā)企業(yè)只是完成政府規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)任務(wù)；如果是企業(yè)出資的一級開發(fā)，在市場很好的情況下，沒有風(fēng)險(xiǎn)；如果風(fēng)險(xiǎn)是共擔(dān)，開發(fā)企業(yè)在特定的時(shí)間內(nèi)應(yīng)該擁有土地處置權(quán)，以保障投資、收益的安全性，但是企業(yè)在一級開發(fā)階段對土地沒有取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，企業(yè)的投資收益很難保證。一方面，城中村改造土地一級開發(fā)企業(yè)墊資時(shí)間比較長，征地、拆遷安置需要大筆資金，在這種情況下，企業(yè)若沒有雄厚的資金保障或有較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，勢必面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在土地一級開發(fā)期間，開發(fā)企業(yè)不享有該幅國有土地的使用權(quán)，不可能利用該項(xiàng)目土地予以融資，企業(yè)存在融資難及資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避考慮:需要充分分析上述因素，透過保障融資規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)。城中村改造土地一級開發(fā)中資金是最重要的問題，目前有效的融資模式除普通的貸款外還可考慮如下：

1、以成本的收回和收益的取得作為還款保證的封閉貸款模式；

2、與土地二級開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)公司聯(lián)合進(jìn)行開發(fā)的融資模式；

3、分期開發(fā)，資金回籠模式；

4、施工單位、拆遷公司、銷售代理中介機(jī)構(gòu)等關(guān)聯(lián)公司支付履約保證金、墊資等融資模式；

5、通過團(tuán)購、內(nèi)部認(rèn)購等方式收取購房者認(rèn)購金等融資模式；

6、與原土地使用者簽訂合作協(xié)議，通過賦予其“期權(quán)”方式減少前期開發(fā)投資資金而進(jìn)行融資的模式。

城中村改造土地一級開發(fā)必然涉及征地、拆遷、安置等相關(guān)事宜，尤其是農(nóng)民群體問題、國有企業(yè)改制問題，部分“釘子戶”的存在又使各種問題復(fù)雜化，南寧市個(gè)別項(xiàng)目都為此拖延幾年。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避考慮:根據(jù)“城中村”改造范圍內(nèi)土地及房屋的不同權(quán)屬狀況合理制定拆遷補(bǔ)償安置方案，依據(jù)談判及簽約情況針對少數(shù)被拆遷人及時(shí)調(diào)整談判策略以及補(bǔ)償方案，完善《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》條款及簽約流程，制定拆遷突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。盡可能降低“釘子戶”的發(fā)生概率，規(guī)避并弱化拆遷矛盾，避免因“釘子戶”問題導(dǎo)致的拆遷成本過高及項(xiàng)目停滯的風(fēng)險(xiǎn)。

有時(shí)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃已順利通過，但有些還是比較粗線條的，結(jié)合項(xiàng)目推進(jìn)還會有許多變化，帶來相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是靠近軍用機(jī)場的城中村選址，軍用機(jī)場保留期限的問題直接影響凈空管制建筑物限高。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避考慮:根據(jù)公司項(xiàng)目開發(fā)需求及投資目的，有針對性地制定項(xiàng)目專項(xiàng)詳細(xì)規(guī)劃方案的特殊規(guī)劃條件，并對項(xiàng)目擬銷售部分予以初步的合理劃分。通過制定為“城中村”改造項(xiàng)目開發(fā)商量身定做的特殊規(guī)劃條件，避免第三人對改造范圍內(nèi)地塊土地使用權(quán)的惡意搶牌行為。以特定關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的設(shè)置，形成第三方拿地的障礙。

金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)行業(yè)是最快復(fù)蘇并爆炸性增長的行業(yè)，國家可能對金融、稅收、土地、預(yù)售等方面進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，直接帶來房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避考慮:根據(jù)公司資金狀況以及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排，對項(xiàng)目開發(fā)盤量做分散化處理，制定切合開發(fā)商及具體項(xiàng)目實(shí)際情況的“分部拆遷”、“分批拿地”、“分項(xiàng)開發(fā)”操作步驟及方案。

盡可能對整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)予以有效拆分及分散，減輕一次性投資壓力，避免因開發(fā)盤量過大所導(dǎo)致的資金鏈斷裂、工期延誤等風(fēng)險(xiǎn)。

在編制城中村項(xiàng)目土地一級開發(fā)可行性研究報(bào)告的最后，附上自己的結(jié)論：某某城中村一級開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)符合適宜，項(xiàng)目對公司未來三到五年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃有著重大意義，在公司發(fā)展中具有核心項(xiàng)目的地位；通過項(xiàng)目可以使公司快速進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力有著深遠(yuǎn)作用；從未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度來看項(xiàng)目對于公司的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備，開發(fā)建設(shè)方案、保障措施和運(yùn)營方式得當(dāng)，無較大的不良影響因素存在，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益較好，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行，財(cái)務(wù)可行。

總體而言，如果資金到位及時(shí)，運(yùn)作方法得當(dāng)，各項(xiàng)措施落實(shí)到位，項(xiàng)目一定會取得可喜的成績，項(xiàng)目具有可行性。
 

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